di Paolo Scattoni
In interventi precedenti è stato fatto cenno al metodo della perequazione urbanistica. Molti hanno chiesto di cosa effettivamente si tratti. Riporto la definizione del suo primo e più prestigioso teorico, Stefano Pompei:
“La buona gestione del Piano deve dare un pubblico profitto. Infatti, una volta garantita ai privati la concentrazione su una piccola parte di un comparto perequativo , dei diritti edificatori “spettanti al terreno” e l’acquisizione del resto al patrimonio comunale, ogni ulteriore diritto edificatorio è riservato alla mano pubblica che può cederlo per scopi sociali , ovvero per ricavarne, mettendolo all’asta, risorse per sistemare la città” (Il piano regolatore perequativo, Milano, Hoepli, 1996).
Perché assume tanta importanza la perequazione nell’urbanistica italiana? Semplicemente perché, per sentenze della Corte costituzionale, l’espropriazione per pubblica utilità diviene sempre più onerosa essendo legata al valore di mercato. E’ invece la stessa Corte a rendere possibile la perequazione.
Ma come si attua? Ci sono diversi metodi. Per capire vediamo il più semplice, quello della regola del terzo. In un comparto i proprietari si mettono d’accordo a che i diritti edificatori si concentrino su un terzo della superficie, il secondo terzo sarà destinato agli standard urbanistici (verde, parcheggi, etc.) ed infine l’ultimo terzo sarà assegnato al Comune per gli usi più adeguati, ad esempio per l’edilizia sociale.
Sono state poi elaborate tecniche molto più complesse dove le aree perequate possono non ricadere nello specifico comparto. Sebbene ritenga la perequazione uno strumento utile, ho molti dubbi su meccanismi troppo complessi.
E a Chiusi? Bisognerebbe che il Piano strutturale prevedesse per il Regolamento urbanistico la messa a punto di un regolamento perequativo per la sua attuazione. Anche questo potrebbe essere un argomento forte per una o più osservazioni al Piano attualmente in pubblicazione.
Al fine di evitare gli “inconvenienti” di cui scrive Anna (Duchini) è consiglaibile redigere un regolamento sulla perequazione che detti le regole per il recupero di una parte della rendita.
Quella della perequazione è una pratica sconosciuta da queste parti. In passato si è usato il sistema degli “scambi a perdere”.
Famoso quello del terreno su cui oggi sorgono l’asilo nido e la scuola materna del Bagnolo. A fronte della possibilità di lottizzare mezza collina il comune ha ricevuto in “regalo” un pezzo di terra (di proprietà del costruttore) in posizione non certo felice e comoda per una scuola.
Per sovrammercato il comune ha iniziato la costruzione prima dell’acquisizione del terreno, in difformità alle norme urbanistiche. L’episodio fa parte della storia di questa città e la dice lunga su come sono stati curati gli interessi pubblici e la legalità.
I privati non possono continuare a pretendere di tenersi tutto il maggior valore dei terreni trasformati in edificabili perchè è della collettività il diritto a concedere questa possibilità.