Storie di imprese 3a puntata. “Quel pasticciaccio brutto de Via Mazzini”: occorrerebbe che le mura potessero parlare per far fronte al silenzio degli uomini.

di Rossella Rosati

“Con il senno di poi la storia assume un altro sapore e un altro colore, perché mentre si vivono gli eventi spesso non si riesce a coglierne il senso più profondo”.

Gli immobili, che siano destinati all’attività, alla vita familiare o sociale, sono entità da accudire per rispetto del proprio lavoro, di quello dei propri collaboratori o familiari e soprattutto dell’intera comunità che ci vive intorno. Ogni mattone rappresenta un pezzetto di storia, importante o semplice che sia.

Sono i luoghi della memoria privata e pubblica di cui se ne è appropriata la finanza credendo che il loro valore fosse costituito da travi e laterizi o, in modo peggiore, chi ha pensato di sfruttarli per propri fini esclusivi abbandonandoli a se stessi una volta raggiunti.

Non si è voluto comprendere che le loro fondamenta sono costituite dallo spirito vitale che li anima e che permette l’esistenza della cupola del Brunelleschi, degli immobili riconquistati alle mafie o dell’azienda dell’ultimo dei falegnami che ogni sera lascia gli attrezzi nel capannone per iniziare nuovamente la propria attività il giorno successivo.

Bansky disegna sui muri, il Cenacolo protegge l’”Ultima cena” di Leonardo e si dice “vivere sotto i ponti” per indicare i senzatetto (per i quali è più stringente il termine inglese “homeless” perché comunque il ponte è un tetto) .

Frequentemente sono la fotografia del lavoro e dei risparmi di più vite.

I turisti non vengono in Italia per vedere la barriera corallina o la sconfinata savana (che se il Signore vi avesse gettato una manciata di leoni e di zebre, a parer mio, sarebbe visibile anche dal belvedere di San Casciano) ma vengono perché gli Etruschi prima, i Romani poi, e tutti i loro discendenti, vi hanno lasciato le loro tracce.

…ma, per scoprire e valutare i segni lasciati dagli attuali “discendenti”, torniamo alla nostra Via Mazzini 125, all’immobile in possesso di Energitek ed alla perizia redatta dal CTU.

Il CTU ha dichiarato che c’era un preliminare di vendita datato 04/10/2010 ed Energitek , nella propria relazione al bilancio, afferma, ugualmente, che è entrata in possesso dello “stabilimento ex Nigi Agricoltura” il 04/10/2010.

Da entrambi i punti di vista tutto si traduce nella stessa sostanza: per duplice dichiarazione, a partire dal 04/10/2010 Energitek entra in possesso dello “stabilimento ex Nigi Agricoltura “ promettendone “acquisto e ristrutturazione per seimilionidieuro”

Il CTU non esita a esprimere che, alla data di accesso del 14 dicembre 2011, l’immobile è occupato dalla società Energitek , “sine titulo” e nonostante l’ordinanza di sgombero emessa dal Giudice due mesi prima, il 13/10/2011.

Di fatto Energitek non acquista “lo stabilimento ex Nigi Agricoltura” e non “lo molla” neppure. Rimane all’interno del complesso immobiliare anche a termine scaduto per la stipula del contratto di compravendita e manda le cose avanti.

Segnali diversi, anche se arrivano, non cambiano gli intenti.

Nella perizia del CTU “lo stabilimento ex Nigi Agricoltura”” viene così descritto: “il complesso risulta in disuso da circa 6 anni e quindi in pessimo stato manutentivo……ad eccezione degli uffici del blocco 1 che sono stati ristrutturati recentemente”

Osservando i documenti allegati alla perizia c’è n’ è uno che merita un’attenzione particolare, si tratta della planimetria catastale depositata da un Noto Geometra Locale (NGL) , protocollo SI 0094224 del 11/11/2010.

Dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita (04/10/2010), con Energitek nel possesso dell’immobile, e che, presumibilmente, ha “ristrutturato” gli uffici, si effettua una variazione catastale per “AMPLIAMENTO E DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI“ implicante il cambiamento della rendita da € 21.782,09 a 29.066,00 : praticamente la si aumenta per più di un terzo , precisamente il 33,43%

Sostanzialmente, calcolando la differenza tra la nuova rendita e la precedente è come se lo “stabilimento ex Nigi agricoltura”, in possesso di Energitek ma in disuso da sei anni, ed i cui uffici appaiono recentemente ristrutturati, presentasse un valore aggiuntivo di € 460.000,00 euro circa, correlato, per norma, ad una nuova capacità di produrre reddito da aggiungersi alla già esistente.

Vi sono alcuni concetti base da tenere a memoria:

1. La rendita catastale è, essenzialmente, il valore attribuito, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito.
2. L’accatastamento di un immobile , vuoi per nuova costruzione, vuoi per ampliamento o diversa distribuzione di spazi interni , costituisce, normalmente, la fase conclusiva di un percorso urbanistico
3. E’ il percorso urbanistico che determina lo stato di conformità o meno di un immobile
4. Se l’accatastamento comporta una sovrapposizione dei depositi per cui l’ultimo sostituisce i precedenti, le pratiche urbanistiche operano per successione, cioè l’ultima si dovrebbe inserire in uno stato di conformità attestato antecedentemente

La descrizione che offre il CTU, a seguito di accesso agli Uffici Comunali, al fine di verificare la conformità urbanistica dell’immobile, è una sequela di pratiche non presenti all’interno dei fascicoli, di sanatorie da presentare e di mancanza di agibilità, nonostante l’esistenza di licenze e concessioni edilizie all’origine dei percorsi di costruzione o ristrutturazione. Si tenga presente che l’agibilità e/o l’abitabilità prima del “Decreto del fare” , 69/2013, veniva rilasciata dal Sindaco una volta verificata la conformità urbanistica dell’immobile.

Per il blocco 1 dello “stabilimento ex Nigi Agricoltura” mancano le tavole grafiche. L’analisi viene effettuata a ritroso cercando di ricostruire lo stato inziale; l’ultima pratica è la N°25/93 ma “dal confronto delle suddette tavole con lo stato attuale la sottoscritta (CTU) ha rilevato che la parte adibita ad uffici (si ricorda “recentemente ristrutturati”) risulta difforme dal progetto depositato per diversa distribuzione di spazi interni”. Il progetto di riferimento è del 93 e, in perizia , sembrerebbe non rilevarsi alcun deposito urbanistico per la ristrutturazione “recente” degli uffici del blocco 1.

Allora perché “lo stabilimento ex Nigi Agricoltura” ha visto aumentare il proprio valore di 460.000,00 euro? Chi ha incaricato NGL di effettuare i depositi catastali pur sapendo dell’esistenza di un preliminare di compravendita? Perché non sono state intraprese le pratiche urbanistiche corrispondenti alla variazione catastale ultima depositata, anche accertando, come da dovere professionale, se presente o meno uno stato di conformità urbanistica precedente ? Perché il Comune, dal 1969 ad oggi non ha mai sollevato alcuna eccezione riguardo ad eventuali difformità o mancanze documentali?

Perché, inoltre, il CTU dichiara che la planimetria catastale depositata in data 11/11/2010 non è conforme allo stato dei luoghi?

E perché l’Agenzia delle Entrate di Siena si rifiuta di consegnare al CTU un contratto di comodato d’uso registrato il 24/07/2008 al N° 4823?

…….continua……..

PS L’immagine di apertura rappresenta “Le antiche vie romane come linee della metropolitana”: https://www.focus.it/cultura/storia/le-vie-romane-come-linee-della-metropolitana